Predaj či kúpa bytu je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj bytu je spojený so zabezpečením bytovej otázky alebo získaním peňažných prostriedkov pre následnú kúpu inej – vhodnejšej nehnuteľnosti pre kvalitnejšie bývanie predávajúceho.
Aké sú teda podstatné náležitosti celého procesu predaja a kúpy a čo je nevyhnutné alebo aspoň vhodné mať v tomto procese na zreteli?
V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu a podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).
V tejto súvislosti je potrebné ozrejmiť, že práve prv zmienený zákon predstavuje tzv. špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku, ktorý kúpnu zmluvu ako tradičný inštitút nášho právneho poriadku upravuje vo všeobecnosti a ktorý vytvára právny základ pre peňažnú formu výmeny vecí za peniaze.
Pozrime sa ako konkrétne zákonodarca špecifikuje v uvedenom ustanovení náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu v dome:
§ 5
- Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať
- popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
- určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
- úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
- vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
- úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
- Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Označenie predávajúceho a kupujúceho
Zmluvné strany, teda ten kto byt predáva a ten, kto ho kupuje musia byť v zmluve náležite označené. Pri fyzických osobách je táto požiadavka splnená uvedením: mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla, trvalého pobytu a štátnej príslušnosti. Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba, bude nevyhnutné uviesť jej: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).
Popis bytu a jeho príslušenstva
Pri požiadavke na popis bytu a jeho príslušenstva je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala: číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pre obe nehnuteľnosti – teda bytový dom a pozemok je potrebné uviesť aj katastrálne územie, v ktorom sa nachádzajú. Zároveň je potrebné vymedziť rozsah podlahovej plochy bytu v m2, do ktorej sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov a uviesť vybavenie bytu.
Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.) a z hľadiska vybavenia bytu (ktorý zákon presne nedefinuje) je vhodné uviesť vybavenie v podobe vybavenia kúpeľne, WC, interiérových dverí, typov vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitostí neoveruje, avšak pre presné zachytenie stavu bytu je vhodné, aby vybavenie bytu bolo opísané čo najvernejšie.
Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku
Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku. Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavený bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Netreba zabúdať, že špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m2, druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností (z drvivej väčšiny pôjde o parcely registra „C“, vylúčiť však nemožno ani parcely registra „E“).
Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Nemení to však nič na tom, že odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť v tomto smere opis, ktorý zodpovedá skutočnosti.
Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku
Samostatne je potrebné uviesť, či predmetom prevodu je aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest, príp. nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom. Ohľadne špecifikácie takto prevádzaných spoluvlastníckych podielov k týmto pozemkom platí to, čo je uvedené v predchádzajúcom odseku.
Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Je samozrejme vhodné, aby sa kupujúci ešte pred podpisom kúpnej zmluvy s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámil.
Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany
V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.
Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv
Zákon formuluje, že takéto potvrdenie má byť prílohou kúpnej zmluvy. S ohľadom na aktuálnosť údajov zachytených v tomto potvrdení odporúčam, aby predávajúci vyžiadal takéto potvrdenie od správcu v kalendárnom mesiaci, v ktorom predávajúci a kupujúci predložia katastrálnemu úradu kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva z tejto zmluvy.
Ako uhradiť kúpnu cenu?
Doposiaľ som sa venoval náležitostiam kúpnej zmluvy z hľadiska jej povinného obsahu, avšak z týchto náležitostí nevyplýva nič vo vzťahu ku kúpnej cene. Kúpna zmluva ako typický dvojstranný právny úkon predpokladá povinnosť na strane kupujúceho zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (v tomto prípade bytu) predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu a povinnosť na strane predávajúceho odovzdať byt kupujúcemu do užívania.
V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčam, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali sa dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu, dĺžku lehôt, v ktorých je banka schopná poskytnutie úveru spracovať, moment vzniku prípadného záložného práva a pod. Až poznaním týchto významných detailov je možné zmluvu zodpovedne pripraviť.
Pomerne často sa v praxi stretávam s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, v zmysle ktorého sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000,- EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušením tohto zákazu nie je síce dotknutá platnosť zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do 10.000,- EUR.
Za veľmi dôležitú považujem skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote neprevyšujúcej 15.000,- EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15.000,- EUR.
Aké ďalšie dojednania je vhodné v zmluve obsiahnuť?
Ako som zmienil vyššie, doposiaľ som sa venoval tzv. podstatným náležitostiam zmluvy. Existuje však ešte celý rad ďalších skutočností, ktoré je nielen vhodné, ale priam nevyhnutné medzi zmluvnými stranami upraviť. Pôjde najmä o zmluvné dojednania týkajúce sa termínu odovzdania bytu kupujúcemu, povinnosti spísať spotreby jednotlivých energií, spôsobu a termínu podania návrhu na vklad zo zmluvy, termínu tzv. odhlásenia sa od dodávateľov energií a pod.
Odporúčanie na záver
Myslím, že so zreteľom na opísanú (a to iba v stručnosti) problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. V záujme vyhnúť sa prípadným zbytočným problémom je vhodné zveriť vypracovanie zmluvy zachytávajúcej všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade odborníkovi s potrebnými vedomosťami a skúsenosťami. Kontaktujte Advokátsku kanceláriu JUDr. Štefana Demka, advokáta a konzultujte vypracovanie svojej kúpnej zmluvy.
Autor článku:
JUDr. Štefan Demko, advokát
advokat-demko.sk
Zdroj:
slov-lex.sk